DSR에 의한 주택담보대출 규제가 해가 갈수록 강화되고 있습니다. 지난달 논란이 되고 있던 스트레스 DSR이 전격 시행됨에 따라 주택담보대출에 대한 규제가 더욱 현실화 되고 있는 실정입니다.
일각에서는 집값이 더 내려가지 않겠냐며 반기는 입장이지만 이렇게 되면 더욱 집을 사기 어려워지는게 아닌가 하는 우려을 낳고 있습니다.
해가 갈수록 가계부채 대출이 늘고 있어 우려하는 분위기도 사회 전반에 깔려있지만 아직 내집 마련을 하지 무주택자들은 더욱 마음이 무거울 수 있겠습니다.
컨텐츠 요약
벗어날 수 없는 DSR 규제
현재 주택 담보대출 규제는 크게 3종류입니다. LTI, DTI, DSR 이렇게 말입니다. 각각의 내용을 깊이 이해하려면 한도 끝도 없겠지만 대출을 받고자 하는 사람들에게는 셋 다 그리 반가운 용어는 아닙니다.
수입이 넉넉하거나 형편상 경제적으로 여유가 있는 사람들이야 주택담보대출 규제가 강화되든 말든 남의 일이겠지만 대출을 끼고 있고 앞으로도 대출을 받아야만 어떻게든 연명하는 ‘대출 다람쥐’들은 LTI, DTI. DSR 이런 용어들을 들으면 오싹거리는 느낌이 드는것도 어쩔 수 없는 현실입니다.
무엇보다 서울에서 미래의 꿈을 안고 살아가는 청년들이나 가족이 있지만 아직 내집이 없는 중년들의 고민은 DSR 규제라는 뉴스가 TV에서 흘러나오면 마지못해 쳐다보다 고개를 돌릴 것 같습니다.
몇년 전부터 조금씩 등장하기 시작한 주담대 규제 용어들이 정부가 바뀌었지만 사라지지 않고 이제는 공식 금융위원회 용어로 자리를 굳히고 있네요. 이제 이 용어는 주택 정책과 상관없이 영영 국가적인 금융 용어로 자리를 함께 할 것으로 보입니다.
그렇다면 이제는 무주택자들이 서울에서 집을 살 기회는 더욱 힘들어지는 현실일까요? 서울의 집값이 2년 재 곤두박질 치고 있네요. 청년들과 무주택자들은 희망속에서 기회를 엿보고 있지만 은행의 문턱은 또 다시 냉정하게 등을 돌리고 문을 닫을까요?
스트레스 DSR 규제 시행
이번에 전격적으로 시행되게 된 스트레스 DSR은 주택담보대출 규제 중에서 가장 강력한 단계입니다. 앞으로 이보다 더 강력한 대출 규제 정책이 나올까 싶을 정도로 추상적이지만 주택담보대출을 생각하고 있는 분들에게 정신적인 압박 그 자체입니다.
먼저 지금까지 시행된 주택담보대출 규제의 종류를 단계별로 잠깐 살펴보도록 하겠습니다.
LTV(Loan to Value) = 내 주택의 담보 인정 비율
LTV는 “내 주택의 담보 인정 비율”을 말합니다. 쉽게 말하면 “내가 이 정도 가치의 아파트를 가지고 있는데 당신들 나에게 얼마 담보대출 해줄꺼야?”라고 은행에 가서 떳떳하게 요구하는 것을 말합니다. “내가 확실한 가치의 담보를 가지고 있으니 당신들 손해볼거 없잖아, 그러나 알아서 대출해줘!” 라고 요구하는 것입니다.
이 경우는 오로지 담보 가치에 대해서만 평가해서 대출을 해주는 것입니다. 불과 몇해전만 해도 대부분 아파트 담보대출은 이런 방식으로 실행이 되었습니다. 대출을 받는 사람이 빚이 얼마가 있든, 매달 근로 수입이 얼마이든 상관없이 아파트 담보 가치만 평가해서 대출이 해주었던 것이죠.
이 방식을 LTV(Loan to Value) 즉, 가치에 따라 담보를 결정한다. “내 주택의 담보 인정 비율”이라고 합니다. 아파트 뿐만 아니라 토지와 상가에 대해서도 동일하게 적용되었죠. 하지만 이제는 주택담보대출에서 이 방식은 거의 사라지고 없습니다. 은행을 감독하는 금융위원회에서 이 방식을 사용하지 못하게 한 것이죠.
이유는 간단합니다. 국가의 가계부채 비율이 너무 많아지고 있기 때문입니다. 또한 갭투자와 같은 투기을 예방하기 위한 방법이기도 하죠.
DTI(Debt to Income) = 내 총부채의 상환 비율
DTI는 총부채 상환비율이라고 합니다. “부채가 있는 경우 감당할 만큼만 빌려주겠다.”라는 입장이죠. 한마디로 담보 가치만 평가하지 않고 대출을 갚을 사랑의 능력까지도 보겠다는 것입니다. 여기의 채무자의 “능력”을 판단하는 기준은 현재의 “부채”입니다.
현재 부채가 없으면 대출을 갚을 능력이 (+)요소가 되어서 많이 대출을 해주고 부채가 있으면 대출을 갚을 능력이 (-)요소가 되어서 적게 대출을 해주겠다는 것입니다.
다만 소득을 기준으로 소득이 많으면 부채가 가벼워지는 것이고 소득이 적으면 부채가 무거워지는 것입니다. 즉, 주택담보대출에 대한 소득 정도를 비율로 계산해서 대출을 결정하게 되는 것이죠.
정말 국가의 장래를 위해서는 일리가 있는 정책입니다만, 웬지 여기까지 얘기하다보니 웬지 서글퍼집니다. 이렇게 까지 해야되나. 꼭 사회주의에 서있는 느낌이랄까.
어쨌든 DTI는 LTV보다 한층 강화된 주택담보대출 규제 방식입니다. 투기와 국가 부채비율 증가를 조금 더 효율적으로 예방할 수 있는 방안이하고 할 수 있죠.
DSR(Debt Service Ratio) = 내 총부채의 원리금 상환비율
DSR은 총부채원리금상환비율이라고 합니다. DTI의 부채는 기존과 신규의 주택담보대출에 대한 원금과 이자 부담만 따졌다면 DSR은 대출자의 모든 부채를 다 따지게 됩니다.
예를들면 자동차 할부금, 학자금 대출, 전세 대출 등 주택담보대출 뿐만 아니라 현재 가지고 있는 모든 대출에 대해서 따지는 것이죠. 즉, 총부채에 대한 본인이 감당할 수 있는 수입이 얼마나 되느냐를 비율로 계산해서 대출을 결정하는 것입니다. 그러니 DSR은 DTI 보다 더 강화된 대출 규제 정책이라고 보시면 됩니다.
이 DSR 즉, 총부채원리금상환비율이라는 규제에 한 단계 더 나아간 규제가 바로 이번에 시행이 확정된 스트레스 DSR입니다. 그러니 앞으로 집을 구매할 계획이 있으신 분들은 원하는 대출 금액이 나오지 않을까봐 걱정하시는 것이죠.
DSR 규제를 넘어서는 방법
아직 스트레스 DSR은 전면적으로 시행하고 있지는 않습니다. 하지만 아래 표에서 보시는 것처럼 2025년 1월 이후에는 전면적으로 시행이 됩니다.
| 스트레스 DSR 단계적 시행 일정 | |
| 2024.02.26~2024.06.30 | 25% |
| 2024.07.01~2024.12.31 | 50% |
| 2025.01 이후 | 100% |
그렇다면 스트레스 DSR 규제가 전면적으로 시행되면 정말 주택담보대출을 받기가 어려울까요? 결론적으로 말씀드리면 꼭 그렇지는 않습니다.
물론 투자를 목적으로 집을 대출을 받는 경우라면 대출받기가 점점 어려울것입니다. 제1,2 은행권 주담대 대출이 위에서 말씀드린 대로 DSR 등으로 규제를 점점 더 강화할 것이기 때문입니다.
하지만 청년들이나 신혼부부 그리고 서민들이 내집 마련을 위한 주담대 대출은 더 쉬워질 수 있습니다. 정부 지원금 성격인 주택 정책자금 대출 조건이 점점 더 좋아지고 있기 때문입니다.
정부 정책자금 대출을 이용하자
잘 아시는 것처럼 최근 출시된 청년주택드림 청약통장에서 연계하는 주택드림대출이하는 상품은 청년들에게 꽤 유의미한 정부 지원금 성격을 띄고 있습니다.
조금 여유만 있다면 4.5%의 이율로 월 100만원까지 납입할 수 있어서 목돈 마련의 계기가 될 수 있을뿐 아니라 청약에 당첨된 후 분양가의 80%까지 2.2%의 이자로 40년간 대출을 받을 수 있는 상품입니다.
물론 분양가 6억원 이하의 아파트에 한정되기는 하지만 이러한 상품들을 잘 이용하면 목 좋은 아파트로 진입하기 위한 징검다리 대출로 이용할 수도 있습니다.
이러한 좋은 정책자금이 성격을 가진 주택담보대출의 종류는 최근에 출시된 청년주택드림 청약통장 말고도 다음과 같은 것들이 있습니다.
- 내집마련 디딤돌 대출
- 신생아 특례대출
- 신혼부부 전용 구입자금 대출
- 보금자리론
경제적으로 아주 여유가 있는 분들은 DSR과 같은 규제에 제한을 받지 않겠지만 서민들은 그렇지 않습니다. 규제를 받아 40~50% 정도의 대출로는 내집 마련이 정말 힘들 수 있기 때문입니다.
하지만 위에서 열거한 정책자금 성격의 정부 재원을 기반으로 하는 기금은 LTV, DSR의 적용을 전혀 받지 않습니다.
따라서 우리 서민들은 정부 지원 성격의 정책자금 대출을 정말 잘 알아보고 준비를 해야 합니다. 정부에서 지원하는 정책자금은 정말 조건들이 파격적이기 때문에 긴 안목을 가지고 서두르지 않고 잘 준비한다면 언젠가는 분명히 기회가 올 것이라 생각합니다.
요약과 의견
앞으로 주택담보대출을 받는데 제1금융권을 중심으로 시행되고 있는 LTV, DTI, DSR 자체를 피하기는 어렵습니다. 오히려 이번에 시행되는 스트레스 DSR 같은 정책으로 규제가 더 강화될 여지가 있습니다. 그만큼 주택담보대출에 대한 국가적 위기 의식이 있기 때문입니다.
하지만 서민들 입장에서는 대출 창구가 막힐것에 대한 염려는 크게 하지 않으셔도 될 듯합니다. 대출규제 정책으로 집값이 더욱 하락할 수 있고 고가의 주택은 구입하지 못하겠지만 정부 정책자금을 잘 이용하면 파격적인 낮은 금리와 조건으로 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있기 때문입니다.
문제는 서두르지 않고 장기적인 내집마련 계획이 필요한데요. 이를 위해서는 다양한 주택담보대출에 대한 정책자금을 잘 이해하고 나에게 맞는 전략을 미리 준비하는 자세가 필요할 것으로 보입니다.