갑자기 서울과 수도권에 분양 바람이 세게 일고 있습니다. 이유는 시세 차익이 로또 수준 이상으로 확실시 되는 지역이 속출하기 때문인데요. 특기 서울의 투기과열지구에 속하는 강남의 경우 분양 소용돌이의 최 중심에 있습니다.
7월 분양 예정인 래미안원펜타스의 경우 84타입은 주변 아파트 대비 최소 20억 정도의 시세 차익을 확인할 수 있는데요. 안전 마진이라고 하는 최소 20억 시세 차익을 볼 수 있는 84타입(34평형) 일반분양이 총 292세대가 되니 달리 말하면 292명의 1등 로또 당첨자가 동시에 쏟아져 나오는 상황이라 할 수 있습니다.
문제는 20억의 확실한 마진이 확보된다해도 분양가 자체가 워낙 비싸다 보니 일반 서민들은 엄두를 낼 수 없는 금액입니다. 분양가 상한제이기 망정이지 그렇지 않다면 정말 어떻게 분양를 받을지, 누가 받을지 사실은 이미 정해져 있는 현실이 아닐까 생각합니다.
컨텐츠 요약
래미안원펜타스 일반분양 분양가
이번에 발표된 래미안원펜타스의 일반분양 분양가를 보면 상황을 어느정도 짐작할 수 있을 거라 생각합니다. 20억 로또가 분명하긴 합니다. 하지만 1순위 청약 조건이 아무리 적합해도, 심지어 가점 만점의 청약 통장을 보유하고 있다고 한들 쉽게 청약을 할 수 있을지 모르겠습니다.
우선 래미안원펜타스 평수별 일반분양 분양가를 살펴보겠습니다. 서초구 분양가 심의위원회에서 발표한 최종 분양가는 평당 6,736만원입니다. 많은 부동산 전문가들이 보수적으로 예상한 금액인 평당 7,500만보다 한참 밑의 분양가로 결정이 났습니다.
결국 3년전 택지비가 그대로 반영되었다는 결론인데요. 그렇더라고 생각보다 낮은 금액입니다. 조합원들 입장에서는 애초에 제시한 7,500만원보다 한참 밑도는 금액으로 결정이 났으니 많이 속이 상하겠죠.
래미안원펜타스 타입별 분양가
| 유형 | 총 세대수 | 일반분양 세대수 | 분양가(예상) |
| 59타입 | 203세대 | 37세대 | 16.1억 |
| 84타입 | 219세대 | 215세대 | 22.2억 |
| 107타입 | 59세대 | 21세대 | 28.3억 |
| 137타입 | 33세대 | 11세대 | 36.3억 |
| 155타입 | 61세대 | 4세대 | 40.4억 |
| 191타입 | 58세대 | 4세대 | 49.8억 |
| 총 641세대 | 총 292세대 |
전체 세대수로 보면 래미안원펜타스는 단지가 크다고 볼 수는 없습니다. 하지만 3가지 정도의 측면에서 래이안원펜타스는 일반분양 청약자에게 아주 매력적인데요.
- 전체 세대수에 비해 분양 세대수가 절반에 가까울 정도로 많다.
- 일반분양 총 292세대 중에서 국민평형인 34평이 215세대나 된다.
- 입지가 강남 어디에 비교해서 빠지지가 않는다.
등이 있는데요. 여기에 대부분의 세대가 34평 이상의 대형 평수라는 것도 앞으로 래미안원펜타스 단지의 가치를 높이는 큰 몫을 할 것으로 보입니다.
게다가 투기과열지구 분양가 상한제 규제 지역에서도 3년전 땅값으로 분양받게 되었으니 어느하나 불만스러운점은 없습니다. 당첨 되기만 하면요.
래미안원펜타스 분양가에 대한 생각
그런데 분양가를 보시면 가장 작은 평수인 가장 작은 평수인 59타입이 16억원입니다. 가장 일반분양을 많이 하는 84타입은 22억입니다. 가장 큰 평수인 191타입(74평)은 무려 50억입니다.
물론 이 가격은 전체 강남 아파트 평균 가격을 생각하면 그렇게 높다고 할 수는 없습니다. 아마 서울 전체를 봐도 34평 기준으로 아주 높다고 볼 수는 없습니다. 오히려 신축 아파트 치고는 괜찮은 가격이다 생각이 들 정도입니다.
그만큼 래미안원펜타스는 서초구라는 강남 중심 입지에 비해 분양가 상한제 적용으로 파격적인 분양가가 나왔다고 볼 수 있습니다. 그야말로 로또이죠.
하지만 걱정이 있습니다. 가점제 1순위 자격 되시는 분들은 서울에 정말 많으실 텐데요. 이분들이 걱정없이 모두 청약에 참여하실까요?
꼭 그렇지는 않다고 생각합니다. 그 이유는 투기과열지구이기 때문에 여러 청약 제한 사항이 있기 때문입니다. 가점 1순위 청약자들을 걱정하게 만드는 몇가지 청약 조건을 살펴볼까요?
- 실거주 의무 3년
- 전매제한 3년
- 당첨일로부터 10년간 재당첨 제한
위 3가지 일반분야 청약 조건만 보더라도 겁이 더럭 납니다. 현금이 없기 때문이죠.
그렇다면 이렇게 좋은 조건을 가진 강남의 노른자 아파트에 로또 20억 당첨금과 함께 입주하려면 도대체 얼마만큼의 현금이 필요할까요?
래미안원펜타스 입주 현금 조건
결론적으로 각 타입별로 분양가의 최소 절반의 현금이 필요합니다. 그러니까 84타입 기준으로 분양가 22.2억이면 실제 준비해야 할 현금은 11.1억 정도가 되겠네요. 대부분의 청약자들은 이 84타입에 청약 신청할 가능성이 많으니까 이것 저것 소요되는 비용 합쳐 12억 정도면 입주가 가능할 것으로 보입니다. 나머지는 대출도 가능합니다.
투기과열지구 주택 담보 대출조건
서초구는 투기과열지구로 주택담보 대출에 제한이 있습니다. LTV 50%, DSR 40% 까지 가능한데요. 따라서 분양가의 절반 정도 대출이 가능하다고 생각하시면 됩니다.
문제는 소득인데요. 확인 가능한 소득이 전용 59타입을 기준으로 연 소득을 계산하면 1억 3만원 정도 예상되는데요. 과연 이 정도의 연 소득을 가진 사람이면 신청 가능합니다.
서울에서 거주하는 연 소득 1억 3천만원 정도의 청약자는 많겠지만 그렇지 않은 평범한 서민으로 1억 3천만원의 연 소득은 극히 드물다고 생각되는데요. 때문에 약 10억이라는 현금도 그렇지만 대출을 받고 싶어도 쉽지 않은 상황입니다.
결국 강남이라는 꿈의 지역에 입성하려면 정해진 아파트에 정해진 수입과 현금을 가진 사람만이 가능하다는 얘기가 될텐데요.
현금과 연 수입의 조건이 안되는 일반인은 넉넉한 청약 가점으로 신청하고 싶어도 계약을 하지 못할 경우 당해야 할 불이익이 너무 큽니다.
가장 큰 불이익은 당첨 후 10년간 재당첨이 금지되는 것인데요. 10년동안 나에게 맞는 아파트가 나왔다해도 이제는 청약이 불가능한 상황이 되는 것이죠. 그러니 현금과 수입 조건이 맞지 않은 청약자에게는 그림의 떡에 불과한 상황입니다.
다른 대안은 없을까?
대안이라면 유일하게 실거주 의무 3년인데요. 청약법 개정으로 3년동안 입주하지 않고 유예해도 가능합니다. 이 기간에 전세를 줄 수 있다는 건데요. 계약하고 잔금 치르고 하는 기간 빼면 약 2년 반 정도의 전세를 둘 기간이 생기는 셈입니다.
하지만 여기에도 2가지 전제 조건이 있는데요.
- 첫째는 3년 후에도 현금과 대출의 동일한 조건으로 입주를 해야 하고
- 둘째는 과연 2년만 전세로 입주할 세입자가 있을지 의문입니다.
그렇다면 냉정하게 생각해보겠습니다.
전세는 물량이 너무 부족해 강남이라 84타입 기준 15~17억 전세로 입주할 세입자가 있다고 가정합니다. 그대로 나머지 약 5~6억 정도의 현금이 필요한데요. 2년 후에는 추가 현금과 함께 대출이 가능해야 합니다.
그래도 입주해야 한다면 2년 후에는 대출 상황이 어떻게 변할지 알 수 없을 것이고, 이런 로또 당첨이라면 그야말로 사둔의 8촌까지 동원해서 현금을 마련해보는 것도 하나의 방법이라고 생각합니다.
당첨만 된다며 저의 경우 모험을 하지 않을까 생각합니다. 하지만 모험도 최소의 현금을 보유해야 가능한 일입니다.
투기과열지구 대출 조건에 대한 정리
투기과열지구는 분양가 상한제로 청약자에게는 다시없는 기회가 됩니다. 특히 투기과열지구는 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산 등 거주 입지가 뛰어나고 당첨만 되면 로또에 가까운 시세차익을 얻을 수 있어 관심이 많은데요.
반면, 시세 차익이 크다고 하지만 기본적인 아파트 분양 가격이 무척 높기 때문에 자금 계획이 확실하지 않으면 가점이 높아도 1순위 청약을 실행하기가 쉽지 않습니다.
더구나 투기과열지구는 대출 제한이 엄격하기 때문에 분양가의 절반 이상을 기대하기는 어렵습니다. 입주 후 대출 상황이 변할 수는 있겠지만 최소한 입주 시 대출 조건은 무척 까다롭고 엄격합니다.
때문에 래미안원펜타스 청약을 고려하고 계시는 분들은 반드시 나의 가점 1순위 체크와 함께 대출에 대한 LTV 50%, DSR 40% 적용에 대한 정보를 은행을 통해 정확히 확인하신 후 청약을 하셔야 합니다.
물론 보유 현금에 대한 확인도 함께 하셔야 하는데요. 현재 거주하고 있는 아파트의 매매여부 등 다양한 변수를 체크해 보셔야 합니다.
만약 잔금을 실행하지 못하면 10년 재당첨 제한에 걸리기 때문에 차후 막대한 불이익을 감수해야 하는데요. 이 모든 것이 로또 청약의 꿈과 분양가 자체가 큰 금액이기 때문입니다.
결국 래미안원펜타스와 같은 투기과열지구에서의 올바른 청약을 위해서는 1순위 가점에 대한 자신감과 함께 다가올 잔금 및 관련 자금 확보가 가능한지 자금 계획을 잘 세우셔야 할 듯 합니다.